Appartement à 4 967 €/m². Maison à 4 567 €/m². Quatre cents euros d’écart par mètre carré. Voilà ce que révèlent les données de RealAdvisor pour Lyon en février 2026. Sauf que ce chiffre brut ne raconte qu’une partie de l’histoire. Derrière cet écart se cachent des logiques de marché, des profils d’acheteurs et des stratégies patrimoniales radicalement différentes.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les prix mentionnés sont des moyennes de marché qui peuvent varier significativement selon l’emplacement exact, l’état du bien et les conditions de vente.
L’essentiel sur les prix au m² à Lyon en 30 secondes
- Appartements : 4 967 €/m² | Maisons : 4 567 €/m² (écart 400 €)
- Baisse récente plus marquée sur les maisons (-8% vs -2,6%)
- Sur 11 ans : appartements +29,1%, maisons +25,2%
- Le bon choix dépend de votre profil et horizon de détention
400 € d’écart au m² : pourquoi les appartements lyonnais coûtent plus cher
Les appartements lyonnais affichent un prix au m² supérieur de 8,7% à celui des maisons. Contre-intuitif quand on pense surface habitable. Pourtant, cette réalité s’explique simplement : la demande. À Lyon, 98% des transactions concernent des appartements selon les données de la Chambre des Notaires. Les maisons ? À peine 2%.
Dans ma pratique d’accompagnement d’acheteurs sur Lyon, je constate fréquemment une erreur : comparer frontalement le prix au m² d’un appartement du 6ème arrondissement avec une maison à Vénissieux. Ce constat, limité à mon périmètre lyonnais, montre que cette comparaison sans nuance peut fausser l’estimation de 15 à 20%. Les facteurs varient selon l’arrondissement et les prestations du bien.
La rareté foncière en hyper-centre pousse mécaniquement les prix des appartements. Ajoutez la proximité du métro, des commerces, des écoles. Les maisons, elles, se situent majoritairement en première couronne – Bron, Vénissieux, Saint-Fons – où le foncier reste accessible. Deux marchés distincts, deux logiques de valorisation.
Appartement ou maison à Lyon : le match des coûts réels
Le prix d’achat : avantage maison sur le papier
Sur le papier, la maison gagne. Quatre cents euros de moins par mètre carré, ça représente 40 000 € d’économie pour un bien de 100 m². Mais attention : les maisons affichent une baisse plus marquée sur 12 mois. Moins 8% contre seulement -2,6% pour les appartements. Un signal d’opportunité ou de fragilité du segment ? Ça dépend de votre horizon.
Les charges mensuelles : le révélateur caché
Voilà ce que beaucoup oublient. D’après une analyse des charges de copropriété lyonnaises, comptez entre 15 et 40 €/m²/an selon l’immeuble. Un T4 de 85 m² dans le 6ème avec ascenseur et chauffage collectif ? Ça grimpe vite à 3 000 € par an. La maison individuelle échappe à ces charges. En revanche, l’entretien du toit, de la chaudière et du jardin reste à votre charge exclusive.
La revente à 10 ans : qui gagne vraiment
Sur 11 ans, les appartements lyonnais ont progressé de 29,1%. Les maisons : +25,2%. Près de 4 points d’écart. Franchement, je déconseille de baser votre décision uniquement sur ces chiffres. Un appartement mal situé sous-performera toujours une maison bien placée. La localisation prime sur le type de bien.
Voici ce que donnent les critères mis côte à côte :
| Critère | Appartement | Maison | Avantage |
|---|---|---|---|
| Prix au m² | 4 967 € | 4 567 € | Maison |
| Charges annuelles | 15-40 €/m² | Variable (entretien) | Variable |
| Évolution 11 ans | +29,1% | +25,2% | Appartement |
| Délai de vente | 90 jours | 120 jours | Appartement |
| Profil idéal | Investisseur, jeune actif | Famille, retraité | Selon projet |
Mon conseil avant de comparer les prix au m² : Ne comparez jamais frontalement un appartement du 6ème avec une maison à Vénissieux. L’écart de 400 €/m² masque des réalités très différentes : charges, travaux, environnement. Comparez toujours à localisation équivalente.
J’ai accompagné Sophie et Thomas, 34 et 36 ans, tous deux cadres dans l’industrie, pour leur premier achat en 2024. Ils hésitaient entre un T4 à Villeurbanne (5 100 €/m²) et une maison mitoyenne à Bron (4 400 €/m²). L’écart de 700 €/m² leur semblait contre-intuitif. Après analyse du coût global incluant charges de copropriété et travaux, la maison s’est révélée plus pertinente pour leur projet familial. Ça ne veut pas dire que c’est toujours le cas – chaque situation reste unique.
D’ailleurs, la marge de négociation sur le prix de l’achat diffère aussi selon le type de bien. Les maisons, moins liquides, laissent souvent plus de marge.
RealAdvisor : estimer précisément votre bien à Lyon en 3 minutes
Le problème des moyennes de marché, c’est qu’elles masquent la réalité de votre rue. Un appartement dans le même immeuble peut valoir 15% de plus selon l’étage et l’orientation. RealAdvisor répond à ce besoin de granularité avec une estimation par intelligence artificielle basée sur les transactions réelles vérifiées.
Ce que propose la plateforme RealAdvisor pour Lyon :
- Estimation en 3 minutes via IA, sans rendez-vous
- Prix médians détaillés par rue, type de bien et nombre de pièces
- Historique d’évolution sur 11 ans pour analyser les tendances
- Classement des agences locales avec avis clients et volumes de transactions
La méthodologie s’appuie sur les données de la Direction générale des Finances publiques et les transactions notariées. RealAdvisor croise ces informations avec les caractéristiques précises du bien – étage, exposition, prestations – pour affiner l’estimation au-delà des moyennes de quartier.
Pour un acheteur lyonnais, l’accès aux transactions récentes avec identification des agents vendeurs permet aussi de repérer les professionnels les plus actifs sur le secteur visé. Une approche data qui complète utilement le travail de terrain.
Quel type de bien acheter selon votre profil à Lyon
Arrêtez de chercher une réponse universelle. Appartement ou maison, ça dépend entièrement de votre situation. Voici comment trancher en quatre questions :
Appartement ou maison : trouvez votre réponse en 4 questions
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Budget inférieur à 350 000 € et surface supérieure à 80 m² prioritaire :
Maison première couronne (Vénissieux, Bron, Saint-Fons). Le meilleur rapport surface/prix du marché lyonnais.
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Proximité transports indispensable et revente prévue sous 7 ans :
Appartement proche métro (3ème, 7ème, 8ème arrondissements). Liquidité maximale et plus-value historiquement supérieure.
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Investissement locatif avec rentabilité prioritaire :
Studio ou T2 secteur étudiant (Villeurbanne, 7ème). Demande locative constante et gestion simplifiée.
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Famille avec enfants et extérieur indispensable :
Maison avec jardin ou grand appartement avec terrasse. Compromis possible selon budget et acceptation d’un éloignement du centre.
Timeline constatée sur le terrain lyonnais : pour un appartement, comptez environ 90 jours entre la première visite et le compromis. Pour une maison, les délais s’allongent souvent à 120 jours – négociation plus longue, diagnostics terrain supplémentaires. Intégrez ce facteur temps dans votre planning.
Une fois votre profil identifié, l’étape suivante consiste à faire estimer son bien cible pour valider la cohérence entre prix affiché et valeur réelle du marché.
Vos questions sur les prix immobiliers à Lyon
Quel est le prix au m² à Lyon en 2026 ?
Le prix moyen s’établit à 4 963 €/m² en février 2026. Les appartements affichent 4 967 €/m² contre 4 567 €/m² pour les maisons, soit un écart d’environ 400 €.
Pourquoi les appartements sont-ils plus chers que les maisons au m² ?
La demande concentrée en centre-ville explique cet écart. À Lyon, 98% des transactions concernent des appartements. La rareté foncière en hyper-centre et la proximité des transports poussent mécaniquement les prix.
Comment évoluent les prix de l’immobilier à Lyon ?
Sur 12 mois, les prix ont baissé de 2,6% pour les appartements et 8% pour les maisons. Sur 11 ans, la tendance reste haussière : +29,1% pour les appartements et +25,2% pour les maisons. D’après le bilan annuel 2025 des Notaires de France, le marché retrouve progressivement une dynamique après la correction de 2023-2024.
Quel arrondissement de Lyon est le moins cher ?
Les 8ème et 9ème arrondissements affichent généralement les prix les plus accessibles intra-muros. En première couronne, Vénissieux, Saint-Fons et Bron proposent des prix inférieurs de 20 à 30% à la moyenne lyonnaise.
Faut-il acheter maintenant ou attendre une baisse des prix ?
Question piège. La note de conjoncture notariale d’octobre 2025 indique une reprise des transactions (+10% sur 12 mois). Les taux ont baissé (BCE à 2%), ce qui soutient la demande. Attendre une baisse significative expose au risque de rater la fenêtre actuelle. Mon avis : si le bien correspond à votre projet et que le financement passe, n’attendez pas un hypothétique krach.
Et maintenant ?
Les chiffres posent le cadre. Mais votre décision ne se résume pas à 400 € d’écart au mètre carré. Posez-vous cette question avant de continuer vos recherches : dans 10 ans, où vous voyez-vous ? La réponse orientera naturellement vers l’appartement central ou la maison en périphérie. RealAdvisor et les outils d’estimation permettent ensuite de valider que le prix demandé correspond à la réalité du micro-marché.
Précisions sur les données de prix à Lyon
Les prix au m² indiqués sont des moyennes qui masquent des écarts importants selon les arrondissements et quartiers. Les données de février 2026 reflètent un marché en évolution rapide. Chaque bien présente des caractéristiques uniques influençant son prix réel. Consultez un notaire ou agent immobilier local pour une estimation immobilière personnalisée.